家を売却する際の注意点・失敗しない不動産会社選びは?

家を売る理由は、それぞれ違いますが、さて、何から始めたらいいでしょうか?

 

気になるのは、まず「いくらで売れるんだろう・・・」ということではないでしょうか?

その疑問を解決するためには、不動産会社に物件の査定を依頼します。

が、

「どこの不動産会社に、依頼したらいいかわからない」

という場合が多いのではないでしょうか?

 

その不動産会社選びを間違うと、売れるのに時間がかかってしまったり、安く売られてしまうなんてこともあります。

いざ、家を売ると決まった時に、「どこを見て判断に不動産会社を選べばいいのか?」

そんな疑問にお答えします。

 

1.いつから経営している不動産会社か?

家の売却ができるのは「宅地建物取引業者でないとできません。

その業者になるには、免許が必要で、標識を提示しなければいけない義務があります。

 

こんな標識、見かけたことありませんか?

引用:https://fudousan.kanbanshop.jp

 

提示義務に違反すると罰金が科せられるため、どこの不動産会社も提示しています。(おそらく・・・)

その標識にある免許番号の(  )の中の数字で、どのくらい不動産業を営んでいるかを知ることができます。

この(  )の中は、免許を更新するごとに増えていく数字になります。

 

例えば、(1)はまだ開業して5年以内ということがわかります。

(2)であれば5年以上10年以内で、(5)であれば20年以上25年以内と、数字が大きければ大きいほど、長く営業し、その分経験も豊富で、安定した経営を続けている不動産会社ということになります。

 

もちろん、例外もあります。

この免許は「知事免許」と「大臣免許」の2種類があり、開業当時はその県のみに事務所を構えていたけど、事業拡大によって、他の県にも事務所を設置することになった場合は「知事免許」→「大臣免許」への切り替えが必要となります。
その際は、いくら(  )が5でも、大臣免許に切り替えた場合は、(1)からのスタートになるからです。
他にも、1996年4/1以前に更新する際は、3年毎だったため、経営年数に誤差が生じる場合があります。

 

不動産会社の経営状況は、提示してある「宅地建物取引者票」の免許証番号で、簡単に確認できる

■( )内の数字は、5年毎の更新の都度増えていく
数が大きいほど、長く安定して経営している
■長ければ、経験も豊富で実績もある

※例外もあり

 

2.売買物件を多く取り扱っている不動産会社か?

不動産会社には、主に「賃貸」メインのところと、主に「売買」メインの会社があります。

 

もちろん、「賃貸部」「売買部」といった感じで、どちらも手広くやっている会社もあります。

 

そこで、あなたの家の売却を任せるのなら、「売買」メインの会社か、どちらにも力を入れている会社を選んでください。

 

賃貸メインの不動産会社では、圧倒的に売買の経験件数が少なくなります。

 

賃貸と売買では、流れや取引内容も大きく異なるため、「売買」を得意としている不動産会社に依頼するのが安心です。

 

賃貸メインか売買メインかを見分けるには、まずはホームページで物件を調べてみてください。

どちらの物件が多いのか、簡単に確認できると思います。

「売買」メインなどの売買を得意としている不動産会社を選ぶ

■賃貸と売買では取引内容が違う分、取引件数も重要
■ホームページで物件数を比較し、どちらに強いか見分ける

 

3.実際にどんな不動産会社か?

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上記2点で候補にあがった不動産会社は、実際にどんな感じの会社なのか確認すると良いでしょう

 

いくら長く経営されているからといっても、営業しているのかどうか、判断できないような会社も。

 

もちろん、そういった場合、業者ネットワークのようなものを持っているのであれば、広告などで販売しなくても「買いたいという方が見つかりました」なんてこともありますが・・・

 

でも、もし自分が中古物件を探しに、不動産会社を回る時は、いかにも入りにくい会社よりも、店内の様子がわかったり、人の出入りがあるようなところに行きますよね?

そういった意味では、実際に会社の雰囲気も確認するのがオススメです。

候補にあがった不動産会社の雰囲気を確認

■入りやすい会社かどうか、中古物件を探しているような方がくるか

 

4.地元の不動産会社がいいか?全国展開している不動産会社がいいか?

地元の不動産会社であれば、相場や周辺の動向などにも詳しいことから、的確な査定をしてくれると言えます。

 

また、全国展開しているような不動産会社でも、一見わかりにくいですが、名前やノウハウだけの”フランチャイズ店”も多く存在しています。

そんなフランチャイズ店の経営自体は、もともと地元の不動産会社であったり、中で働いている方は地元の方だったりする場合も多いでしょう。

 

なので、どちらが絶対的にいい!といったわけではありません。

 

フランチャイズ店以外の全国展開している不動産会社であれば、支店が近くにある会社がオススメです。

 

中古物件を購入する方の多くは、近隣の方をいうこともあるため、あなたの売る家の近辺の不動産会社がオススメです。

 

いくら実績ある不動産会社でも、案内するのに時間がかかる場所にある物件だと、何かと対応も遅くなりがちです。

「今、売り物件の看板見て電話しているんですが、中を見せてもらえませんか?」と家の前にいる方から電話があった場合、往復数時間もかかるのでは、現地に行くのに都合が悪いなんてこともあります。
その場合「後日でどうでしょう?」なんてことでは、買い手を逃してしまう場合だってあるわけです。

近くだと、「今から〇分後に行きます」の方が印象にも違いがありますよね。

 

もちろん、物件次第というのは前提にありますが・・・

地元か全国展開か、どちらの不動産会社を選ぶか?

地元の不動産会社であれば、相場や周辺の動向に詳しく適正な査定ができることが多い
地元でも全国展開でも、物件の近くにある不動産会社がオススメ

 

5.実際に相談に行き最終決定

条件がそろったところで、実際に不動産会社に相談に行ってみましょう!

 

もちろん、行ったら最後ではありませんので、そんなに心配する必要はありません。

5-1.持っていくもの

相談に行く際には、物件の詳しい内容がわかる書類等持参しましょう。

  • 償還予定表(返済予定表)など、住宅ローンの残債があればその金額が確認できるもの
  • 土地の契約書(場所、大きさ、用途地域がわかるもの)
  • 物件書類(築年数、大きさ、種別、面積、間取り図、修理やリフォーム履歴などがわかるもの)

は、必ず必要になります。

 

その他にも、場合によって必要となるものもあります。

  • 固定資産税納付通知書と固定資産税評価証明書
  • 登記簿
  • 土地測量図や境界確認書
  • 建築確認済証や検査済証
  • 購入時の契約書

など、物件によって必要となるものもあるでしょう。

 

5-2.どんな対応をしてくれるか?

不動産会社によっては、とても良心的とは言えない会社もあります。

土地開発など大きな事業を手掛けていたりすると、中古物件1件の売買の”対応が雑”なんてことも・・・

そんな時は、すぐ依頼をやめ会社を出ましょう!

 

何より、「売りたいというあなたの立場を一番に考えてくれる」不動産会社、「積極的に売れるための活動をしてくれる」不動産会社を選ぶべきです。

・質問にあいまいな返事
・その後の連絡もない会社
・アドバイスもしてくれない会社

などであれば、他を当たってみることをオススメします。

 

5-3.1社に決めず比較する

適正な査定額なのかどうか、1社だけでは心配ですよね?

オススメは3社程から査定してもらうことです。

 

 

その後は、どうするか?

 

 

査定額が一番高かったからと、選ぶのはやめましょう。

その理由は、その金額で売れる保証はありません。

売れないからと、どんどん値下げさせられることだってあるので、査定額ではなく、その金額の根拠や、これまでに同じような取引実績はあったかなどの確認が必要です。

 

実績もないのに、売れない理由を物件にばかり押し付けてくるようなところでは、良い取引ができない可能性があるからです。

 

6.依頼する会社が決まったあとは?

価格を決めたら、家を売ってもらうために、その不動産会社と契約を結びます。

その契約の種類は3種類あります。

専属専任媒介契約

あなたが他の不動産会社に依頼することはNG。あなた自身が買いたいという人を見つけるのもNG。

専任媒介契約

あなたが他の不動産会社に依頼するのはNG。あなた自身が買いたいという人を見つけるのはOK。

一般媒介契約

他の不動産会社に依頼してもOK(何社でも)。あなた自身が買いたいという人を見つけるのもOK。

それぞれにメリット・デメリットはあります。

 

そして、その契約を結んだ不動産会社には販売活動における義務や、状況報告の義務などがあります。

 

あなたの家には、どんなスタイルがいいのかにより違ってくるので、十分検討する必要があります。

 

どの契約形態を選択したとしても、売れた時に不動産会社に支払う「仲介手数料」の額には差はありません。

 

7.まとめ

家を売ると決断するだけでも大変なことだと思います。

 

でも、損をしないで売るためには、あとひと頑張り必要です。

 

そのためには、依頼する不動産会社選びがとても重要になってきます。

あなたに合った不動産会社を選ぶためには、情報収集や実際に相談に行く必要があります。

 

「家を売ったことを後悔しない」ために、お役に立てる情報であったら幸いです。

最後まで読んでいただき、ありがとうございました^^

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