「転勤の話がきている」
身軽に転勤できる状況ではないと
「家族の仕事は？」
「子どもの学校は？」
「家はどうする？」
などといった、決断しなくてはいけないことがいろいろですよね。
この記事では、「持ち家の場合の転勤」について、その家をどうするか？
その方法のひとつに、家を手放さずに、時期がきたら持ち家に戻ることができる方法をご紹介します。
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目次
1.持ち家はどうする？手放さず、どんな方法があるのか？
売却する以外に、どんな方法があるのか知っていますか？
■そのまま・・・放置
■賃貸で貸す
■リロケーション
と、主に3つの方法があります。
ではそれぞれを詳しく見ていきましょう！
2.そのまま・・・
戻ってきた時のために、とりあえずそのまま。
たまに来た時に持ち家で過ごしたり、定期的に換気や掃除にきたりといった方法もありますよね。
ただ、それほど遠方でなければ・・・ということになります。
それに、人の住んでいない家の劣化の進行は早いと言われています。
使っていなければ傷まない・汚れない・壊れないわけではありません。
室内だけはなく、庭には雑草が生い茂っていたり、塀や壁に落書きなんてことも！
判断に悩み、結局は空き家で放置は極力避けたい選択ですね。
3.賃貸で貸す
他にも思いつくのは、「誰かに貸す」方法ですよね。
家賃収入があるし、いいかも！と思われがちですが、メリットだけではなく、デメリットもたくさんあります。
まずはメリットからみていきましょう。
3-1.持ち家を賃貸で貸すメリットは？
家賃収入がある
一番のメリットとも言える「家賃収入」
住宅ローンの支払いを継続して行っているなら、尚更家賃としての収入はありがたいですよね。
仮に住宅ローンの支払いよりも、高い家賃で借りてくれる方が決まると、それ以上の収入が発生するわけです。
無人化を防ぐことができる
先に書いたように、人が住んでいない家は劣化が進みます。
住んでくれる方にもよりますが、使ってもらえることで、無人による劣化を防ぐことができます。
生活する上での管理をしてくれていることがメリットになります。
そして、忘れてはいけないのはデメリットの把握です。
3-2.持ち家を賃貸で貸すデメリットは？
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あなたが住み続けていればかからないものがかかってきます。
住宅ローン控除が適用外
住宅ローンでマイホームを持つと、10年間「住宅ローン控除」という減税を受けることができます。
ただし、この控除は、転勤で誰かに貸している状態だと受けられません。
例えば、ローン控除2年目で転勤になり、5年目で戻ってきた場合は、残りの5年間「住宅ローン控除」の対象になります。
といったように、転勤で貸していた期間が延長されるわけではありません。
また、住宅ローンは「名義人が住む目的の住宅」に対してのもの。
いくら転勤とはいえ、お金を貸している側からは”契約違反”とされる場合もあるようです。
不動産会社へ管理料の支払い
遠方への転勤となれば尚更、貸し出した持家の管理をするのは難しくなりますよね。
あなた自身で、持ち家を管理している状態であれば、なにかあった際はあなたが動かなくてはならなくなります。
例えば、お湯がでなくなったといわれれば、給湯設備に問題はないかなどを確認し、業者を手配する必要があります。
電話だけで済むこともありますが、何気に面倒ですよね。
そういった場合は、不動産会社に持ち家の管理をお願いする「管理契約」が必要になります。
入退去者の管理から、不具合などの対応や修理の手配など、管理料金により内容に違いはありますが、上記のようなわずらわしさがなくなります。
その分、賃料の5％程度の「管理料」を支払う必要があります。
メンテナンス費用がかかる
使っている方がいれば、設備などに定期的なメンテナンスが必要になります。
もちろん、貸していても自分で住み続けていてもです。
一般的な賃貸物件であれば、部屋についている設備などの修理は大家さんが負担し行います。
持ち家の賃貸の場合も同じで、なにかあった際の修理費用などは、一般的に貸主である、あなたの負担になることが、ほとんどです。
固定資産税は通常通り？
賃貸で貸していたとしても、固定資産税を支払う必要があります。
固定資産税は、1/1時点の所有者に課せられる税金になります。
こういった住宅ローン以外の出費もあることから、賃貸で貸し出し家賃収入を得たとしても、プラスになるとは言い切れません。
だからといって、プラスになるような家賃設定にしたとしたら、なかなか入居者が決まらないなんてことにも繋がってしまいます。
では、最後にある「リロケーション」について詳しく見ていきましょう。
4.リロケーションとは？
リロケーションとは英語の「relocation」（移転または配置転換）からとった転勤者の留守宅を一定期間賃貸する業務のこと。
借地借家法が大幅に改正され、平成12年（2000年）3月1日付けで施行された「定期借家権」により、一定期間経過後に契約を終了することが法的に可能となり、転勤者の留守宅管理を指す用語として使われるようになった。
簡単には、”持ち家”を貸すことで”貸家”になり、また戻った時に”持ち家”になるといったように、利用用途を変更することから、配置転換の意味がある「リロケーション」という表現が使われるようになりました。
賃貸で貸すことと似ていますが、この方法は一般的な賃貸よりも整えられた方法とも言えます。
4-1.賃貸とリロケーションの違いは？
誰かに貸すことは賃貸の場合と同じですが、どんな違いがあるのが具体的に見ていきたいと思います。
契約期間
一般的な賃貸借契約は「普通借家契約」といわれるものです。
多く場合は契約期間は2年としますが、更新を繰り返し、問題なければ長く住み続けることができる契約内容になります。
一般的に、家賃滞納やトラブル等なく住んでいて、建物の取り壊しなどを含む大家さん側の「正当な事由」がなければ、退去を言い渡されることがない内容になっています。
でも、実際にいつか帰る持ち家を、この内容で契約してしまうと、持ち家に戻りたいのに戻れない・・・といった事態になってしまいます。
リロケーションはそこが違います。
リロケ-ションで使われるのは「定期借家契約」といわれるものです。
この契約は、契約期間に決まりはなく、あなたと借りたい方の合意した自由な期間が「契約期間」となります。
とはいっても、数週間とか、数ヵ月などではなく、多いのは半年～数年間といったところです。
そして、基本的には決めた契約期間が終了すれば、賃貸借契約も終了となります。
お互い同意のもとで新たに再契約ということもできますが、何もなければ終了となるため、契約解除や退去で揉めることはありません。
このことで、貸す側のあなたにとっては、「戻ってきたのに持ち家に戻れない」といったまさかの事態を防ぐことができる大きなメリットがあります。
ただ、借りる側にとっては、ずっと住み続けることができないというデメリットがあるため、同じような物件家賃よりも1～3割程、家賃が相場よりも低くなります。
もちろん家賃設定は自由ですが、割安にしなければ、なかなか入居者が決まらないからです。
4-2.リロケーションの進め方は？
一番最初に、リロケーション会社を決めます。
ネット上で簡単に、取扱会社や数社の査定額を知ることができたりするので、一度利用してみるのがオススメです。
もちろん無料で利用できます。
依頼する会社が決まれば、いくらで貸すか、敷金はどうするかなどの賃貸条件を決めていきます。
そして、リロケーション会社との契約を結んでいくことになります。
主に2種類の契約形態があります。
それぞれの内容は簡単に次のようになっています。
あなたと入居者が契約当事者になる場合
リロケーション会社が入居者の募集から契約、物件の管理まで行う「業務委託契約」になります。
一般的なアパートの管理会社と、内容はほとんど同じで、リロケーション会社に家賃の数パーセントの管理料を支払うといったものです。
あなたとリロケーション会社が契約する場合
入居者との契約ではなく、リロケーション会社と契約し、入居者へ転貸する形態です。
この場合、入居者が決まらなくても家賃が入る空室保証があったり、入居者が家賃を滞納してしまった場合でも保証される家賃保証の制度があったりといった「サブリース」型のものもあります。
どちらの場合でも、一般的な賃貸の管理料と比較すると高くなり、家賃の10％もしくはそれ以上といった場合も少なくありません。
ただ、遠隔地での持ち家の管理は大変なので、月々の管理料はかかりますが、利用するメリットは十分にあるはずです。
5.まとめ
転勤が決まり、持ち家から離れなければいけなくなってしまった場合、売却以外にも「貸す」という選択があります。
家は誰も使っていないからといって、傷まない・汚れないわけではなく「人が住んでいない家の劣化の進行は早い」などとも言われています。
もちろん、他人に貸すことのデメリットも多くありますが、持ち家を手放したくない場合は一度検討してみてはどうでしょうか？
一般的な賃貸物件で貸す方法や、リロケーション制度を利用して貸す方法をご紹介しました。
参考になればうれしいです。
最後まで読んでいただき、ありがとうございました＾＾
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