土地選びのポイント・失敗しない道路との関係とは?

土地を選ぶ時に、周りの環境や広さも重要ですが、それ以外に目を向けてほしいのが「道路付け」です。

その「道路付け」によっては、土地の価値も違ってくるし、住みやすさや、建物の配置などもかなり変わってきます。

今回はその土地と道路の関係の話。

 

1.家が建てられる土地とは?

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まず、どんな土地にでも家を建てられるかというと、そうではありません。

その場所に、建てられる建物も大きさも種類も、いろいろと制限されています。

その中の一つに、土地に面した道路について制限があります。

建築基準法で決められていて、ちょっとややこしい話になりますが、

”道路の幅が4m以上ある道路に、2m以上接していない土地”には、基本的に家を建てることができません。

ただ、都道府県知事や市町村長が指定した、それ以外の道路でも条件を満たせば建てることができます。

例えば、土地に接した道路の幅が3m。
このままでは建てることはできませんが、都道府県知事や市町村長がOKを出した道路であれば、道路の中心から2m後退したところを道路と土地の境界線とし、建てることができます。

この道路は”2項道路”や”みなし道路”と呼ばれています。

これは、幅が狭い道路(全てではなく、指定されている道路)に家を建てるときや、建て替えをするときに、道路の中心から2m離したところを境界線としていくと、将来的に道路幅4mの道路となっていくわけです。

結果的は、敷地が小さくなってしまうので、できれば選びたくない土地になりますよね。

そして、その面している道路が、土地のどこについているかで、価値や建物の配置や間取りまで変わってきます。

 

2.道路付けとは?

簡単には、その土地がどんな道路に、どこ部分が面しているかを指します。

土地の資料には、道路についての記載は必ずあります。

「幅員(道路の幅)○m、○道路(東西南北)、私道か公道か、間口(道路と敷地は何m面しているのか)」などが記載されています。

全項目、重要ですが、今回は”○道路”に絞っていきたいと思います。

アパートを借りる時に、よく希望する方が多いのが”南向き”

土地もやっぱり”南道路”がいいんでしょうか?

 

3.南道路のメリット・デメリットとは?

土地の南側が道路と面している”南道路”の土地。

確かに、土地探しの条件としている方も多いです。

そんな人気の南道路の意外と知らないこと。

 

3-1.南道路のデメリットとは?

・他の道路付けの土地より値段が高い
・南側にリビングなどを配置することが多いため、目の前の通行人が気になる
・通行人や外からの視線が気になるため、塀やフェンスなどを付け、費用がかかる
・なるべく南側を空けて、建物を配置するため、建物の北側は無駄なスペースになる
・”北側斜線制限”というのがあり、北側の境界から決められた距離を離す必要がある
(ほとんどの方が、制限ギリギリに離すため、本当の無駄なスペースができる)

意外に多くないですか?

反対にどんなメリットがあるかというと。

 

3-2.南道路のメリットとは?

日当たりが良く、日中は明るい
(向かい側に1戸建て以外の大きな建物が建たなければ)
・日当たりがいいので、積もった雪が溶けやすい
将来高く売れる可能性がある

こんなとこでしょうか?

あなたなら、このデメリットとメリットどうとらえますか?

『「土地は南道路が一番!」というのは、いやいや意外にそうでもないかも。』
『そうは言っても、「日当たりが良い」のが何よりも大事』

そんな声が聞こえてきそうです。

じゃあ、何道路がいいの?となるわけですが…

 

4.東道路や西道路は?

東道路は、朝は明るく暖かいですが、夕方にもなると、暗くて冬は寒さも増して感じるかもしれません。

そして、西道路は夏の西日が、さらに暑く感じます。朝も日中も日当たりは良くないのに、西日だけがガンガン当たる…のはちょっと嫌ですよね^^;

残すは北道路です。

 

5.北道路のメリット・デメリットとは?

「北側が道路なんて、日当たりも悪そうだし、全然良いとは思えない」

そう思われるかもしれませんね。

では、まずはデメリットから

5-1.北道路のデメリットは?

・日当たりが悪い(住宅密集地なら尚更悪くなります)
・北側の雪が溶けない
・玄関とリビングの配置が難しい

私はこれしか思いつきませんでした^^;

反対にメリットが多くあります。

5-2.北道路のメリット

価格が南道路よりも安い
・南側を空けて建てるため、土地の活用幅広がる
・北側を駐車場にするため、車が夏の日差しから守られる
・道路とは反対の南側にリビングを配置することが多いので、通行人が気にならない

どうでしょう?

ちなみに我が家は北道路です。

北側は、駐車場の分だけを取り、建物はギリギリの北側に配置しています。

その分、南側を空けることができるので、家庭菜園を楽しんでいます。

南側に配置したリビングの前を通るのは、北側のお家のお兄ちゃんたちくらいで、人目も全く気になりません。

もっと南側を整備すれば、活用幅は広がる一方です^^

ただ、最大のデメリットは、積雪のある地域の方は雪が溶けないこと。

道路を挟み南道路のお向かいさんは、雪がすぐ溶けて、うらやましいな~と思いながら、毎年雪かきをしています(笑)

でも本当に私達にとっては、最高の土地が見つかったと思っています^^

 

6.まとめ

失敗しない土地選びのためにも、道路付けは大事なこと。

「南道路」が一番とは、なかなか言い切れるものでもありません。

だからと言って他が良いのかということではなく、土地の優先順位を決めた上で選んでいったくださいね^^

それに、人それぞれメリットと思うところ、デメリットと思うところは違います。

失敗しないためにも、家族としっかり話合うこと、条件の優先順位を明確にすることが一番です!

簡単に買い直すことができない土地。

実際にたくさん見て考えるのが良いですね!

 

土地の道路付けは、失敗しない土地選びにおいても、すごく重要なことです。

少しでも土地選びに迷っている方の参考になりますように…

 

最後まで読んでいただき、ありがとうございました^^

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