いよいよ始まる民泊新法。
今回は、民泊を運営する方法ではなく、「住宅民泊管理業者（管理者）」についてまとめました。
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目次
1.住宅民泊管理業者って？
民泊運営には、運営者が一緒に在宅する形と、不在型の2パターンがあります。
いわゆる”家主在宅型”と”家主不在型”です。
現在民泊を運営している8割以上がこの”家主不在型”です。
そして、民泊新法施行によって、不在型の場合は”住宅民泊管理者”という有資格者を置くことが義務付けられます。
なので、民泊施設が増えれば、住宅民泊管理業者の需要も増えるだろうと言われています。
では、管理業者になるためには、どうすればいいのか？
2.住宅民泊管理業者になるには？
国土交通大臣へ登録申請が必要になります。
その登録に必要になるのは、申請書・登録費用・必要書類です。
まずは、申請書を入手しましょう。
2-1.登録申請書の入手
国土交通省のHPから入手可能です。
申請方法は3パターン用意されていて、「民法制度ポータルサイト」を利用する方法・郵送による方法・窓口で直接申請する方法があります。
登録申請書類はこのような書類になります。
一番スムーズにできるのは、ポータルサイトを利用する申請方法です。
2-2.登録に必要な費用は？
登録免許税として90,000円の支払いが必要です。
2-3.必要な添付書類とは？
必要書類は、法人か個人かによって違ってきます。
必要書類については、こちらで確認することができます。
法人で申請する場合、有資格者（宅建、管理業務主任者、賃貸経営管理士）を雇用しているかどうかの証明書が必要です。
個人であれば、資格の他に、2年の勤務実績を証明できれば申請することが可能
です。
3.住宅民泊管理者はどんな仕事をするのか？
民泊を運営する上で、かなり責任の大きな仕事になります。
民泊施設の管理や清掃の他にも、宿泊者の管理（本人確認や名簿作成など）やトラブル等への対処など、その業務の責任は重大です。
☑民泊施設の管理や清掃業務
☑宿泊者の管理・名簿の作成
☑近隣とのトラブル対応
☑宿泊者へのルール説明
☑損害保険への加入
など、思った以上に大変です。
しかも、トラブルを放置したりすると、登録の取り消しや、罰則の対象になることもあります。
登録手続きや業務内容は、だいたい分かったけど、個人でできるのか？といったことについて触れていきたいと思います。
4.個人で住宅民泊管理者になれるのか？
例えば、私は現在専業主婦です。ただ、宅建も賃貸不動産経営管理士の資格を持っていて、2年以上の経験実績もあります。
そこで、この管理者登録をし、個人として民泊施設の管理者になることはできないのかと考えました。
結論としては、上記方法で「個人事業主」として届けることで「事業者」になることができます。
その場合の利益は、”収入-経費”です。
もちろん、収入に応じて確定申告が必要になります。
問題はここからです。
仮に、自分で所有している不動産を民泊施設として運営し、不在型であっても、住宅民泊管理者の登録をし管理することができます。
でも、その不動産を有していなければ、どこかの会社や個人が運営する”民泊施設”と管理契約を結ばなければ、民泊の管理業務を行うことはできません。
その場合、個人だといろいろなデメリットが考えられます。
5.個人で住宅民泊管理業者になった場合のデメリットは？
この個人の場合のデメリット＝法人にした場合のメリットにもなることです。
5-1.節税効果
法人の場合、経費として認められる項目が多くなります。
例えば、事務所を構えた場合の家賃や、出張手当なども経費に含まれることになります。
そして、家族に業務を手伝ってもらったとしても、個人事業の場合は原則として家族に対して、届け出が必要で、許可が下りなければ、給与は払えないとなどといった制約もあるようです。
5-2.責任の大きさ
もし何かで損失や賠償が発生してしまった場合、法人であれば代表者（法人化したあなた）の個人的な負担はありません。
会社の倒産の可能性はありますが、その場合は倒産したらそれで終わり。
反対に、個人の場合は莫大な負債や損害を背負うことになります。
個人なので倒産はなく、その負債を完済していくしかないのが、デメリットの一つになりますよね。
5-3.管理委託
もしあなたが民泊施設を持ち、不在型の運営を使用とていている時、管理をしてくれる業者さんを探すことになります。
その場合、個人で実績も乏しいところよりも、名前に聞き覚えのあるような法人に、管理をお願いすると思いませんか？
もちろん、その管理料や業務内容にもよりますが…
その場合の社会からの信用度は、法人と個人では全然違ってきますよね？
そもそも、管理する仕事を頂けなければ、「登録した！」といった自己満足にしかならないかもしれないワケです…
90,000円支払い登録申請、5年毎の更新にはもちろん手数料も。
なので、個人で登録申請する場合は、そのデメリット対策をした上で決断するべきとも言えるのではないでしょうか？
6.まとめ
民泊新法施行まで、もうすぐとなりました。
民泊施設には、”家主在宅型”と”家主不在型”と2パターンあり、不在型の場合は、管理を委託しなければなりません。
その管理には、住宅民泊管理者が行うことになります。
この住宅民泊管理業者になるためには、登録申請が必要になります。
法人でも個人でもその登録は可能です。
ただ、個人の場合はデメリットも多く、その点を理解し申請する必要があります。
これから、さらに増えることが予想される民泊施設。
もちろん、その需要も地域によってそれぞれです。
運営や管理を考えている方の参考になればうれしいです。
最後まで読んでいただき、ありがとうございました＾＾