【住宅ローン】借り換えは得?どんな場合に借り換えを検討する?

今支払っている住宅ローンの”借り換え”を考えたことはありますか?

「聞いたことはあるけど、よくわからないし、手続きが面倒くさそう…」

「面倒な割に、大して支払額も変わらなそう…」

確かに^^;

よくわからないとそうなってしまいますよね。

でも実は、もしかしたら、今の月々の返済額が安くなったら?支払総額が減ったら?

借り換えもありかな~なんて思いませんか?

今回は、借り換えの基本的な内容をまとめました。

借り換えても、借り換えなくても、知っておいて損はない情報です^^

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1.住宅ローンの借り換えとは?

①現在A銀行から借りている住宅ローン残り2,000万円

②新しく借り換えたいB銀行から、2,000万円借り入れ、A銀行に返済

③その後の住宅ローンはB銀行に返済していく

と、いった感じの流れで、住宅ローンの借り換え先を変更することです。

でも、住宅ローンの今の状況によっては、借り換えした方を検討した方が良い場合と、そうではない場合があります。

どんな場合が借り換えで得するのか?がポイントになってきます。

2.お得な借り換えは?

住宅ローンの残金が1,000万円以上
☑金利差が1%以上
☑返済期間が残り10年以上

これが一般的に効果があるとされる条件です。

2-1.住宅ローン残金

借り入れている額1,000万円以下の場合、借り換えに必要な諸経費などの面から、得られる効果が少なくなってしまうことがあります。

 

2-2.金利差

今現在の住宅ローンの金利と、借り換えを検討している銀行の金利差が、最低で1%ないと、借り換えの効果が少なくなります。

今現在の住宅ローンの利息総額>借り換えた場合の利息総額+諸費用

諸経費は残金によって変動しますが、その差が2倍だからといって諸経費も2倍といったわけではないので、残金が多い方が金利差で得られる効果がアップし、1%の差がなくても効果ありとなります。

 

2-3.残りの返済期間

残りの返済期間があればあるほど、利息額は多くなります。その額を減らす効果を得るためには、返済期間が10年以上残っていることが必要になってきます。

この3つの条件「1,000万円、1%、10年」は、その組み合わせ次第で得られる効果が変わってきます。

どのくらいのお得があるかは、実際にシミュレーションするのが一番ですが、その前に借り換えにかかる諸経費についてです。

 

3.借り換えにかかる諸経費とは?

この諸経費が意外と高いんです。

もちろん金融機関によって違ってきますが、大体50~100万円くらいかかるのが一般的です。

この分を含めた上で総額に差がないと、何のための借り換えなのか、わからなくなってしまいますよね^^;

この諸経費は、必ずしも現金で用意しておく必要はなく、この分も含めて借り入れることができます。

そして、借り換えを検討するのはいつがいいのかになります。

 

4.借り換えを検討するタイミングは?

「何年後」といった借り換えのタイミングがあるわけではありません。

では、どんな時に検討するかというと、

☑金利動向

TVや新聞などにも取り上げられることが多い、「金利」に関する話題。
”ゼロ金利””マイナス金利”など聞いたことがあると思いますが、これが住宅ローンの金利というわけではありません。

ただ、この金利をベースに各行が判断し金利を決定しているそうです。なので、住宅ローンも影響を受けるため、ニュースなどで取り上げられた時にでも、同じタイプの住宅ローンの金利をチェックしてみるといいでしょう。

 

☑生活スタイルに変化

例えば、転職や独立などの予定がある場合、一度見直してみるのも、ひとつのタイミングです。

生活に変化がないと、なかなかきっかけがなく行動に移せないもの。

シミュレーションし、効果が大きければ、それがあなたにとってのタイミングになります^^

 

☑固定期間の終了

3年、5年、10年固定の住宅ローンを組んでいる方も多いと思います。

その期間が終了する頃に検討すればいいかと思ってませんか?

それまでの間に金利が上昇傾向にある場合、終了時にはさらに上昇している可能性が高くなってきます。

であれば、その終了時期を待たずに、金利が安いうちに借り換えを検討してみるのも、そのタイミングです。

どんな場合においても、やっぱり一番は実際にシミュレーションしてみること。

 

5.実際にシミュレーションしてみる

今回も住宅ローンの繰り上げ返済をシミュレーションした、三井住友銀行のツールを利用しました。

 

現在の借り入れ残高:2,000万円

残りの返済期間:20年

現在の金利:2%

の住宅ローンを金利1%で試算してみました。

 

 

毎月の返済額:101,176円→91,978円(9,198円減

1年間の返済総額:1,214,112円→1,103,736円(110,376円減

借り換えにかかる諸経費:504,880円

毎月の返済額の負担は減りますが、約50万円の諸経費がかかります。

年間で得しているのは、約11万円になるので、5年以上この条件が継続してやっとお得になるということですね^^;

こういった感じで、気軽にシミュレーションできるので、是非やってみてください。

と、その前に次ものもを準備しておくと、より正確な結果を知ることができます。

 

6.シミュレーションの際に必要なもの

☑借入残高の明細
☑残りの返済期間が明確にわかるもの
☑借入時の金利がわかるもの
☑検討している借り換え先の金利

これがあれば、簡単に試算できます^^

三井住友銀行のシミュレーションへ

 

7.まとめ

現在の住宅ローンを借り換えするのに効果的なのは、
1,000万円以上の返済残高があり、金利差が1%以上、そして残りの返済期間が10年以上の場合と言われています。

ただ、その条件に関わらず、組み合わせ次第では効果があることもあります。

そして、借り換えには高い諸経費がかかってきます。

その金額も考慮した上で、得になるのかを見極めることが重要です。

実際に、簡単にシミュレーションツールを利用して試算できるので、効果を確認してみてください。

 

借り換えのタイミングは人それぞれです。

「借り換えると負担が減るかな~?」と思った時には、一度検討してみるのがいいかもしれませんね^^

 

最後まで読んでいただき、ありがとうございました^^

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