失敗しない中古住宅選びは?購入するのはどんな物件がいい?

 

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何かとニュースなどでも取り上げられている「空き家問題」ですが、そんな中で注目されているのが

中古住宅の再利用です。

アメリカに比べ、日本の中古住宅のシェア水準は極めて低く、新築住宅の方が評価されがちです。

どうしても悪いイメージがつきまとったり、見えない部分で購入に不安を感じたりする方は少なくありません。

でも、そんな不安を払拭する「一定基準を満たす物件」として国や関係機関から認定されていたら?

お得な部分も多い中古住宅の購入もありだと思いませんか?

今回は、中古住宅の保証制度について、詳しくみていきたいと思います。

1.スムストックって知ってますか?

日本の住宅の使用期間は約30年程と言われています。

でも、30年経ってもまだまだ住める優良な既存住宅はたくさんあります。

 

そんな既存住宅が安心して受け継がれるように、共通の基準を定め、それを満たした物件が認定されるのが「スムストック」です。

大手のハウスメーカー10社とそのグループが協力して「優良ストック住宅推進協議会」を設立しその基準を定めています。

 

要するに、住宅の専門家である大手ハウスメーカー10社が定めた基準を満たした中古住宅が「スムストック」ということです。

 

1-1.大手ハウスメーカーとは?

住宅購入を考えたことがある方は、一度は耳にしたことがあったり、実際に見学に行ったことがあるメーカーも多いのではないでしょうか?

・住友林業
・積水ハウス
・セキスイハイム
・大和ハウス
・ミサワホーム
・三井ホーム
・トヨタホーム
・パナソニックホームズ
・ヤマダ・エスバイエルホーム
・旭化成

とその各社のグループ不動産会社が取り扱っています。

 

2.スムストックの認定基準は?


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まず原則として、上記のハウスメーカーがこれまで供給してきた建物に限ります。

 

そこに、基準を定め条件を満たした物件のみ「スムストック」として認定されます。

では、実際にその基準をみていきましょう!

 

2-1.住宅履歴データベースを保有していること

新築時の図面はもちろん、これまでの修繕・リフォーム・メンテナンスの情報が管理され蓄積されていること。

これまで、中古住宅の売買に関わってきましたが、新築時の図面は多くの方が保管しているのに、細かな修繕などは、あまり詳細に残っていないことが多いです。

売主に確認しても、記録として残していない分、記憶が曖昧で「だいたい5~6年前に、この辺りを直した」などとその程度^^;

これでは、購入する側も不安になりますよね。

 

2-2.50年以上のメンテナンスプログラム

長く住み続けられる住宅であること。そのために、50年以上の長期点検制度とメンテナンスプログラムの対象になっている住宅であることが、ひとつの条件になっています。

 

50年以上の長い間定期点検の制度が整っていることは、すごいことです。

新築後、10年程度は定期的に点検に来てくれるところも多いですが、50年はなかなかありません。

ある意味、新築住宅よりも安心して住む続けられそうな気がします。

 

2-3.新耐震基準レベルの耐震性があること

ここ数年の大地震の影響は大きいですよね。

それに加え、これからも起こる可能性が高いとされる大地震のことも、とても心配になります。

認定条件には「新耐震基準」レベルの耐震性能があることを最低限の条件としています。

*新耐震基準については、別に詳しく取り上げる予定です。

 

と、ここまでの3つの条件、市場に出回っている特に保証のない中古住宅と比べても、十分安心できる中古住宅「スムストック」であることは、わかっていただけたかと思います。

 

でも、実はこれだけではまだ「本当に安心の住宅」とは言えないと、この他に3つの手法を用いて、住宅価値を明確にしています。

 

3.さらにすごいスムストック

上記3つの条件を満たしただけでは、まだまだ!という事です。

3-1.専門家が査定し販売する

様々な試験や研修をクリアし、さらに自社建物の知識豊富「スムストック住宅販売士」という不動産&建物のプロが、査定から販売まで行っています。

自社の建物の知識が豊富だからこそ、適正に価値を評価することができ、査定したプロから中古住宅を購入できるという仕組みは、購入する側からすれば安心以外ありませんね^^

 

3-2.独自の査定方法で評価されている

木造の耐用年数が20年ということで、一律に20年=0円と建物を評価されがちですが、建物の品質も上がってきたことで耐用年数の見直しも考えられています。

築年数だけを基準にせず、建物本来の価値をしっかり査定してくれるのは、売却する側も購入する側も安心材料の一つになります。

建物本来の価値をしっかり評価し、メンテナンスやリフォームされた分もしっかり評価しているということ。

そして、査定するのも”宅建士”かつ”規定試験合格者”かつ”協議会が定めた規定に認定された者”が査定を行っていることで、その査定の信頼性は高いと言えます。

 

3-3.建物と土地の価格を別々に表示

中古住宅を査定する場合、その土地の価値も大きく影響してきます。

その上で建物を査定していくことも多く、土地と建物を合わせた査定額を提示している場合があります。

 

実際には、建物の価値は”築20年ほどでゼロ評価”などと言われています。

つまり、築20年以上の建物の価値は0円として評価されるんです。

物件資料に表示されている売買価格は、土地がいくらで建物がいくらと表示されているのは、わかりやすく、購入する上でのポイントになりますよね^^

 

4.まとめ

まだまだ知られていない「ストストック」ですが、中古住宅の購入を検討する上での不安要素を減らしてくれる基準を満たした物件ではないでしょうか?

スムストックに認定されるには

 

☑新築時の図面の他に、これまでの修繕・リフォーム・メンテナンスの情報が管理され蓄積されていること

☑50年以上の長期点検制度とメンテナンスプログラムの対象になっている住宅であること

☑新耐震基準レベルの耐震性があること

☑「スムストック住宅販売士」という不動産&建物のプロが、査定から販売まで行っていること

☑独自の厳しい基準で査定していること

☑わかりやすく建物と土地の価格を別々に表示している

 

この基準を満たした中古住宅であるなら、マイホーム計画の選択しになるのではないでしょうか?

 

中古住宅購入を検討している方のお役に立てたらうれしいです。

最後まで読んでいただき、ありがとうございました^^

 

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