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福井県内で、大手の賃貸マンション運営会社と、そのオーナーとの間に
トラブルが起きているようです。
その運営会社、正直想像つきます。
「建てませんか？」と営業する側のノルマがすごく、そしてそれを受けた方は
早朝でも深夜でもかかってくる電話に、困っているという話は実際に聞いたことが
あります^^;
今回は、今起きているトラブルと家賃保証についてまとめていきます。
1.福井県で起きているタイムリーなトラブルとは？
ある大手の不動産運営会社と、そこで建築・管理している物件を所有するオーナーとの間にトラブルが起きているそうです。
その内容とは、土地の相続対策のため建てた30年間「一括賃貸借契約」を交わした
物件についてです。
オーナーさんは、30年間家賃保証をしてくれるから、その期間は安定した一定の家賃収入を見込んで契約に踏み切ったようです。
でも実際には、新築時の7万円台だった家賃が、現在はもう5万円台まで値下げされ、
収入は大幅ダウン。結果、改装費や運営会社との契約維持のために、捻出しなければ
いけない収入も見込めず、土地と建物を売却することになったそうです。
しかも、手元には2,000万円の借金…
運営会社側は、リスクは十分に説明済みとしていて、契約書自体にも「家賃収入をずっと
保証する」内容は記載されていないそうです。
権利救済側としては、証拠を集めるのは難しいと話しているそうです。
2.トラブルが起きるのはなぜ？
・古いアパートを相続し、低家賃で貸している、空室が目立つ
・土地を相続したが、税金対策を考えている、その土地を持て余している
・今は何も作っていない畑を所有している
狙われていると言ったら、言い方は悪いですが、実際のところはこういった状況の方に
「建てませんか？」と営業しているようです。
トラブルの根本にあるのが、「運営会社側の説明が不十分なこと」と「オーナー側の理解不足」があります。
営業なので、もちろん”おいしい話”は、もうこれでもか！ってくらい説明しているはずです。
それに比べ、リスクの説明は不十分…
そして専門的な知識が全くなければ、理解できないことも多くなってきます。
しかも、ある程度ご年配の方であれば尚更のこと…
2-1.トラブルの原因「家賃減額」
まず、新築時と築30年の物件が同じ家賃のワケはありません。
中にはあるかもしれませんが、ほぼ空室かと思います。
この”30年間家賃保証”に対して、十分な理解が必要です。
空室期間が長かったり、多かったりするのは保証会社にとってはマイナスで、その負担を
軽減・回避するために減額の提案がされます。
減額されれば、オーナーの収入が減るどころか、不利益に繋がることも多く、それが
大きなトラブルのひとつとなっています。
2-2.多額な修繕費
どんな物件でも、築年数が経てばいろいろと手直しする必要があります。
運営会社で建築・管理となると、その修繕も運営会社で行うことが多く、その費用が
他と比べ高いそうです。もちろん、建築費用もかなり高いといった話はよく聞きます。
家賃は減額され、家賃収入が減り、支払い額の方が多くなった状態で、修繕費までかかって
くるようであれば、こういったトラブルに発展していく可能性が増えていきますよね。
こういったトラブルは、建築から10年ほど経った頃に顕在化するのでは？と言われています。
3.まとめ
今、福井県で起きている、不動産運営会社とオーナーとの間に起きているトラブルをまとめました。
「30年間家賃保証」は30年間変わらない家賃で、ずっと保証してくれるものではありません。
家賃減額による収入減は、どうしても避けられません。
現金で建てたものであれば、ただ単に収入が減るだけかもしれませんが、
ローンの場合は、家賃収入を見込んで組んだ支払いも厳しくなる状況に陥ります。
そんなトラブルを回避するためには、納得できる説明を受けることは絶対です！
安易に契約しない、納得した上で契約することをオススメします。
最後まで読んでいただき、ありがとうございました＾＾