土地を探していると、「この土地安い！」とか「この中古住宅お買得じゃない？」
なんて情報に出会ったこと、ありませんか？
そして、不動産業者に問い合わせてみると…
「そちらは、”市街化調整区域”なので、条件を満たしていないと建てられないですよ」
「そちらの中古住宅、一般的に建て替えはできませんよ」
なんて、言われた経験のある方もいるかと思います。
今回は、”市街化調整区域”について建築できるのか？建て替えできるのか？について
まとめてみました。
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1.市街化調整区域とは？
土地や建物を買おう！としない限り、なかなか耳にしない言葉かもしれません。
市街化調整区域のアパートやマンションに住んでいても、特になんの制限もありません。
私達の今住んでいるこの場所は、大体何かの「区域」に属しています。
その何かが「市街化調整区域」ということなんですが、その区域の特徴は
”市街化になるのを抑制する目的がある区域”で、
原則として住宅を建てることができない区域になっています。
調整区域と聞くと、周りに建物がほとんどない場所だったり、山奥だったり想像する方も多いかと思いますが、実際には、目の前の道路を挟んで反対側は市街化区域だったり、市街化区域と隣接しているところも多く、なんの不自由も感じないところが、市街化調整区域に指定されている場所もあります。
「原則建てられないのなら、そんな区域の土地や建物情報を広告するのはおかしいでしょ？」となるかと思いますが、条件を満たせば建築可・建替可になるんです。
2.市街化調整区域で建築可能？
その条件は、都市計画法で定められている他、都道府県や市町村にごとに違いがあります。
市町村役場などで確認できますので、問い合わせてみてください。
実際には、市街化調整区域の土地に建物を建てようとした場合、市町村役場で許可を受ける必要があります。
その許可のことを”開発許可”と言います。
申請さえすればいいわけではなく、無秩序に市街化する恐れがないもの
だったり、市街化の必要性を特別に認めるような場合に受けることができます。
原則として、市街化調整区域での開発行為は許可されないので、気になる土地の情報を見つけ問い合わせたら、開発許可が受けられるのかどうかを、市町村役場に問い合わせてみましょう。
許可が受けられるかどうかわかる前に契約等が必要になる場合は、契約書に「もし許可を受けれらなければ、この契約はなかったことにする”白紙解除”いった特約付き」であることを、しっかり確認してください。
特に注意が必要になるのは、単体の土地です。
買ってしまってから住宅が建てられなかったなんてことになったら、もうどうすることもできません…
そして、意外と面倒に思える市街化調整区域でも、開発許可も必要なく建築できる場合があります。
ちょっとわかりにくいので、実際に物件概要を例に挙げてみました。
〔引用：不動産・住宅情報サイト ライフルホームズ〕
市街化調整区域の土地を開発行為によって、宅地に造成・整備し、さらには分割して
販売しているのが、わかるかと思います。
この土地は、業者がすでに開発許可を受けたものだからです。
同じ時期に、同じように家が立ち並ぶ、こういったハウスメーカー等で販売する”分譲地”は
場所や金額など、条件が合えばおススメです＾＾
前からある、すでにご近所関係が出来上がった町内ではないことで、ご近所同士仲良くなりやすかったり、同じくらいの子供がいる世帯が多かったりし、子供同士やその環境が良かったりと、メリットがたくさんあります＾＾
分譲地については、別にまとめたいと思います。
3.市街化調整区域内の建物を購入
上のような開発された分譲地の建物であればいいのですが、それ以外の場合は注意してください。
3-1.新築住宅購入
考えられるのは、分譲地以外の新築建売住宅を購入する場合です。
会社自体の存続に関わるようなことなので、違反などあってはいけないことですが、
ないとも言い切れません。
まずは、書類があることを確認しましょう！
・都市計画法の許可に関する書面
・建築確認済証
・検査済証
建築確認済証と検査済証は、必ず確認してください。
建築確認は、都市計画法の許可なく受けられないものなので、重要な書類です。
他にも、市街化調整区域内の中古住宅を購入する場合です。
3-2.中古住宅を購入
例えば、いずれは建て替えようなどといった計画がある場合、ちゃんと確認しておかないと「建て替えられなかった」なんてことになってしまいます。
・開発された分譲地の建物
・新築時に都市計画法の許可、建築確認を受けた建物
については、違反がなく、定められた制限内の建て替えは可能といったケースが多いでしょう。
それ以外の中古住宅は特に注意が必要です。
建てた当時の書類等をしっかり確認する必要があります。
しかも、2001年5月18日以前に建てられたものは、書類が今のようになく、建築確認に関するものだけだったりします。
土地や新築住宅、開発された分譲地以外の中古住宅購入のリスクは大きいため、納得できる説明を受け、しっかり確認できてから購入へと進める必要があります。
4.まとめ
探してみると意外と多い「市街化調整区域」の土地や建物。
原則としては、開発行為（建築行為や土地開発など）自体が認められていません。
でも、全くできないというわけではなく、許可を受けることができるケースもあります。
情報を提供している不動産業者や、市町村役場等に確認し、納得できる説明を受けてから購入を検討することが大切です。
市街化調整区域でも、安心して購入できるのは、ハウスメーカー等で宅地開発し分譲した土地と、そこに建てられた建物です。
私の近隣でも、多く見られます＾＾
一番とリスクがあり、十分確認する必要があるのは、2001年5月18日以前に建てられた中古住宅を購入する場合です。
いざ建て替えとなった場合に、困ることのないようしっかり確認する必要があります。
土地や建物探しは本当に大変です。
納得できる物件に出会えますように…
最後まで読んでいただき、ありがとうございました＾＾