今支払っている住宅ローンの”借り換え”を考えたことはありますか？
「聞いたことはあるけど、よくわからないし、手続きが面倒くさそう…」
「面倒な割に、大して支払額も変わらなそう…」
確かに^^;
よくわからないとそうなってしまいますよね。
でも実は、もしかしたら、今の月々の返済額が安くなったら？支払総額が減ったら？
借り換えもありかな～なんて思いませんか？
今回は、借り換えの基本的な内容をまとめました。
借り換えても、借り換えなくても、知っておいて損はない情報です＾＾
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目次
1.住宅ローンの借り換えとは？
①現在A銀行から借りている住宅ローン残り2,000万円
②新しく借り換えたいB銀行から、2,000万円借り入れ、A銀行に返済
③その後の住宅ローンはB銀行に返済していく
と、いった感じの流れで、住宅ローンの借り換え先を変更することです。
でも、住宅ローンの今の状況によっては、借り換えした方を検討した方が良い場合と、そうではない場合があります。
どんな場合が借り換えで得するのか？がポイントになってきます。
2.お得な借り換えは？
☑住宅ローンの残金が1,000万円以上
☑金利差が1％以上
☑返済期間が残り10年以上
これが一般的に効果があるとされる条件です。
2-1.住宅ローン残金
借り入れている額1,000万円以下の場合、借り換えに必要な諸経費などの面から、得られる効果が少なくなってしまうことがあります。
2-2.金利差
今現在の住宅ローンの金利と、借り換えを検討している銀行の金利差が、最低で1％ないと、借り換えの効果が少なくなります。
今現在の住宅ローンの利息総額>借り換えた場合の利息総額+諸費用
諸経費は残金によって変動しますが、その差が2倍だからといって諸経費も2倍といったわけではないので、残金が多い方が金利差で得られる効果がアップし、1％の差がなくても効果ありとなります。
2-3.残りの返済期間
残りの返済期間があればあるほど、利息額は多くなります。その額を減らす効果を得るためには、返済期間が10年以上残っていることが必要になってきます。
この3つの条件「1,000万円、1％、10年」は、その組み合わせ次第で得られる効果が変わってきます。
どのくらいのお得があるかは、実際にシミュレーションするのが一番ですが、その前に借り換えにかかる諸経費についてです。
3.借り換えにかかる諸経費とは？
この諸経費が意外と高いんです。
もちろん金融機関によって違ってきますが、大体50～100万円くらいかかるのが一般的です。
この分を含めた上で総額に差がないと、何のための借り換えなのか、わからなくなってしまいますよね^^;
この諸経費は、必ずしも現金で用意しておく必要はなく、この分も含めて借り入れることができます。
そして、借り換えを検討するのはいつがいいのかになります。
4.借り換えを検討するタイミングは？
「何年後」といった借り換えのタイミングがあるわけではありません。
では、どんな時に検討するかというと、
☑金利動向
TVや新聞などにも取り上げられることが多い、「金利」に関する話題。
”ゼロ金利”や”マイナス金利”など聞いたことがあると思いますが、これが住宅ローンの金利というわけではありません。
ただ、この金利をベースに各行が判断し金利を決定しているそうです。なので、住宅ローンも影響を受けるため、ニュースなどで取り上げられた時にでも、同じタイプの住宅ローンの金利をチェックしてみるといいでしょう。
☑生活スタイルに変化
例えば、転職や独立などの予定がある場合、一度見直してみるのも、ひとつのタイミングです。
生活に変化がないと、なかなかきっかけがなく行動に移せないもの。
シミュレーションし、効果が大きければ、それがあなたにとってのタイミングになります＾＾
☑固定期間の終了
3年、5年、10年固定の住宅ローンを組んでいる方も多いと思います。
その期間が終了する頃に検討すればいいかと思ってませんか？
それまでの間に金利が上昇傾向にある場合、終了時にはさらに上昇している可能性が高くなってきます。
であれば、その終了時期を待たずに、金利が安いうちに借り換えを検討してみるのも、そのタイミングです。
どんな場合においても、やっぱり一番は実際にシミュレーションしてみること。
5.実際にシミュレーションしてみる
今回も住宅ローンの繰り上げ返済をシミュレーションした、三井住友銀行のツールを利用しました。
現在の借り入れ残高：2,000万円
残りの返済期間：20年
現在の金利：2％
の住宅ローンを金利1％で試算してみました。
毎月の返済額：101,176円→91,978円（9,198円減）
1年間の返済総額：1,214,112円→1,103,736円（110,376円減）
借り換えにかかる諸経費：504,880円
毎月の返済額の負担は減りますが、約50万円の諸経費がかかります。
年間で得しているのは、約11万円になるので、5年以上この条件が継続してやっとお得になるということですね^^;
こういった感じで、気軽にシミュレーションできるので、是非やってみてください。
と、その前に次ものもを準備しておくと、より正確な結果を知ることができます。
6.シミュレーションの際に必要なもの
☑借入残高の明細
☑残りの返済期間が明確にわかるもの
☑借入時の金利がわかるもの
☑検討している借り換え先の金利
これがあれば、簡単に試算できます＾＾
7.まとめ
現在の住宅ローンを借り換えするのに効果的なのは、
1,000万円以上の返済残高があり、金利差が1％以上、そして残りの返済期間が10年以上の場合と言われています。
ただ、その条件に関わらず、組み合わせ次第では効果があることもあります。
そして、借り換えには高い諸経費がかかってきます。
その金額も考慮した上で、得になるのかを見極めることが重要です。
実際に、簡単にシミュレーションツールを利用して試算できるので、効果を確認してみてください。
借り換えのタイミングは人それぞれです。
「借り換えると負担が減るかな～？」と思った時には、一度検討してみるのがいいかもしれませんね＾＾
最後まで読んでいただき、ありがとうございました＾＾